Entenda a decisão do STJ que proíbe aluguel de imóveis por Airbnb em condomínios residenciais
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) emitiu decisões relevantes sobre a locação de imóveis por meio de plataformas como Airbnb, destacando que essas atividades podem ser submetidas a restrições de acordo com as normas das convenções de condomínio.
Em casos específicos, como o R.Esp 1.819.075/RS e o R.Esp 1.884.483/PR, o tribunal considerou proibições baseadas na finalidade residencial dos condomínios e na natureza comercial das atividades. Na decisão do R.Esp 1.819.075/RS, o tribunal manteve a proibição da locação via Airbnb, enfatizando que os proprietários estavam negociando contratos atípicos de hospedagem, alterando a finalidade residencial do condomínio.
O Ministro Raul Araújo esclareceu que se tratava de um “contrato atípico de hospedagem” e ressaltou a necessidade de adaptações na estrutura do condomínio para garantir segurança e sossego. Já no R.Esp 1.884.483/PR, a Terceira Turma do STJ analisou a proibição de locações por períodos inferiores a 90 dias, especialmente via plataformas como Airbnb.
O tribunal considerou que a restrição imposta pela assembleia do condomínio era legal, respeitando a finalidade residencial e a função social da propriedade. É crucial observar que, conforme os precedentes, a forma como a locação é disponibilizada (por meio de plataformas digitais ou não) não define sua natureza jurídica.
O foco está nas características da locação, sua conformidade com as regras da convenção condominial e da legislação aplicável. Não se pode afirmar que o STJ proibiu de maneira geral a locação de imóveis via Airbnb em condomínios residenciais. Cada caso deve ser analisado individualmente, considerando as peculiaridades, as regras da convenção do condomínio e o contexto em que a locação ocorre.
As decisões não são vinculantes e não formam uma jurisprudência unânime sobre o assunto. Em conclusão, as decisões do STJ ressaltam a necessidade de equilíbrio entre o direito de propriedade e a preservação da finalidade residencial dos condomínios, sem estabelecer uma proibição geral da locação via Airbnb em condomínios residenciais.
O tema ainda demanda estudos mais aprofundados e atualizações legislativas para lidar com os desafios e oportunidades dessa atividade em crescimento na economia compartilhada.
Então qual a solução ? o que deve mudar? o que deve constar na convenção do condomínio?
Veja, as Decisões são de caráter individual, com peculiaridades, levando em consideração as regras da convenção do condomínio e o contexto em que a locação ocorre. Logicamente as decisões não são vinculantes e não formam uma jurisprudência unânime sobre o assunto inclusive por que gerariam um verdadeiro caos Jurídico, pois iriam contra a CF 88 em seu Artigo 5º. Diante das decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a “locação” de imóveis por meio de plataformas como Airbnb em condomínios residenciais, algumas considerações podem orientar eventuais mudanças ou inclusões nas convenções condominiais. Aqui estão algumas sugestões:
- Definição Clara da Finalidade Residencial: Tornar a convenção mais específica quanto à finalidade residencial do condomínio, deixando claro que a destinação principal é para moradia e não para atividades comerciais.
- Restrições à Locação por Plataformas Digitais: Se o condomínio desejar restringir a “locação” de imóveis por plataformas digitais, isso deve ser expressamente mencionado na convenção. Pode ser útil estabelecer regras claras sobre a duração mínima das locações ou quaisquer outras restrições consideradas necessárias.
- Autorização para Locações Específicas: Se o condomínio optar por permitir a locação por plataformas digitais, mesmo que com restrições, é importante detalhar essas condições na convenção. Por exemplo, pode-se estabelecer um processo de aprovação para garantir que as locações atendam aos padrões estabelecidos pela comunidade.
- Consulta aos Condôminos: Incluir disposições que incentivem a realização de assembleias para discutir e decidir sobre questões relacionadas à locação de imóveis por meio de plataformas digitais. A participação dos condôminos na tomada de decisões pode promover um ambiente mais colaborativo.
- Atualizações Periódicas: Inserir uma cláusula que permita a revisão periódica da convenção para garantir que ela esteja alinhada com as mudanças na legislação e na dinâmica do mercado imobiliário.
- Respeito à Natureza Residencial: Reforçar a importância do sossego, segurança e salubridade para todos os condôminos, destacando como certas atividades comerciais, especialmente as de curto prazo, podem afetar negativamente esses aspectos.
- Definição de Atividades Comerciais: Se possível, esclarecer na convenção o que o condomínio considera atividades comerciais, evitando ambiguidades que possam gerar interpretações equivocadas.
- Mecanismos de Fiscalização: Considerar a inclusão de mecanismos que permitam ao condomínio fiscalizar e tomar medidas em caso de descumprimento das regras estabelecidas na convenção.
Lembrando que o direito a Propriedade Está na Carta magna em Seu Artigo 5° CF/88 , Se Você tem propriedade e usa para locação e ficou na dúvida, procure um Advogado Especialista em Direito imobiliário.
Fontes:
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