Preços dos Imóveis: Perspectivas pós Tarifaço

Preços dos Imóveis: Perspectivas Pós-Tarifaço

Photo by Engin Akyurtfoto

1. Introdução: O Cenário Macroeconômico Pós-Tarifaço

A imposição de uma tarifa de 50% pelos Estados Unidos sobre certos produtos brasileiros, com vigência a partir de 6 de agosto de 2025, introduz uma camada de incerteza econômica. Embora os impactos diretos se concentrem em setores exportadores específicos, os efeitos em cascata são esperados para influenciar a economia brasileira de forma mais ampla, incluindo o mercado imobiliário. Este relatório analisa essas dinâmicas, concluindo que, apesar das potenciais pressões de custo e da cautela dos investidores, a resiliência inerente do setor imobiliário brasileiro, impulsionada por um déficit habitacional significativo, programas governamentais robustos como o Minha Casa Minha Vida (MCMV) e um foco renovado no investimento estrangeiro através de iniciativas como o “Golden Visa Brasileiro”, oferece um amortecedor crucial. Antecipa-se uma valorização moderada, mas contínua, dos preços dos imóveis, particularmente em segmentos e regiões resilientes, embora desafios específicos relacionados aos custos de construção e ao acesso ao crédito para certos perfis de compradores persistam.

1.1. O “Tarifaço” dos EUA: Detalhes, Setores Afetados e Exceções

Em 30 de julho de 2025, o Presidente dos Estados Unidos, Donald Trump, assinou um decreto formalizando uma tarifa de 50% sobre produtos brasileiros, com entrada em vigor em 6 de agosto do mesmo ano. A medida foi justificada com base na Lei de Poderes Econômicos de Emergência Internacional (IEEPA), alegando “medidas sem precedentes que prejudicam e ameaçam a economia dos Estados Unidos”, além de citar supostas violações da liberdade de expressão e direitos humanos no Brasil, com menção específica a uma “perseguição politicamente motivada” contra o ex-presidente Jair Bolsonaro e ações contra o Ministro Alexandre de Moraes.

É fundamental notar que o decreto incluiu uma extensa lista de exceções, abrangendo quase 700 códigos tarifários. Produtos como suco de laranja, aeronaves civis, óleos de petróleo, combustíveis e derivados, castanha-do-pará, máquinas e componentes para a indústria e o setor aeronáutico, além de minérios e semimanufaturados da indústria siderúrgica, foram isentos, permanecendo sujeitos a uma tarifa “normal” de 10%. Essa seletividade na aplicação das tarifas sugere a importância desses insumos para o abastecimento do mercado norte-americano. Por outro lado, setores expressivos da pauta exportadora brasileira, como café, frutas e proteínas animais (incluindo carne bovina e pescados), não foram contemplados na lista de exceções e permanecem sujeitos à tarifa de 50%.

A Câmara Americana de Comércio para o Brasil (Amcham Brasil) calculou que a lista de exceções corresponde a 43,4% do total de US$ 42,3 bilhões comercializados entre os dois países, poupando aproximadamente US$ 18,4 bilhões em exportações brasileiras. Contudo, outras análises, como a da Folha de S.Paulo baseada em dados da Comissão de Comércio Internacional dos EUA, indicam que cerca de 60% das exportações brasileiras para os EUA em 2025 serão afetadas, impactando um valor estimado em 57% do total exportado em 2024. A Reuters, por sua vez, reportou uma estimativa governamental de 35,9% das exportações sujeitas à tarifa de 50%. Essa discrepância nas estimativas ressalta a complexidade de mensurar o verdadeiro impacto econômico, o que pode decorrer de diferentes metodologias, fontes de dados ou interpretações sobre quais produtos são “afetados”, incluindo os efeitos indiretos na cadeia de suprimentos. Tal ambiguidade pode resultar em uma cautela prolongada por parte dos investidores e atrasos nas decisões de negócios, uma vez que a extensão total das consequências econômicas permanece incerta.

A natureza dual dessa medida – combinando alavancagem política com mitigação econômica – é notável. A menção explícita de motivações políticas, como a “perseguição politicamente motivada” e a “censura” , ao lado de justificativas econômicas, sugere que a tarifa não é puramente uma medida protecionista comercial. A extensa lista de exceções, no entanto, atenua significativamente o dano econômico direto à cesta de exportações do Brasil. Isso aponta para uma estratégia de aplicar pressão política enquanto se tenta minimizar a interrupção severa nas cadeias de suprimentos críticas dos EUA que dependem de produtos brasileiros. Essa composição torna a trajetória futura da tarifa menos previsível com base apenas em indicadores econômicos, tornando-a mais suscetível a mudanças políticas. Além disso, embora alguns setores enfrentem impactos diretos severos, a economia brasileira como um todo pode ser protegida de um colapso comercial completo, o que reduziria o risco sistêmico que, de outra forma, deprimiria severamente o mercado imobiliário.

A imposição de uma tarifa tão elevada, mesmo com exceções, força os exportadores brasileiros a reavaliar sua dependência do mercado norte-americano e a buscar ativamente novos parceiros comerciais ou fortalecer o consumo interno. Essa reorientação é enfatizada pela postura do Ministro Haddad, que defende maior integração em vez de menor, e pelos planos de contingência do governo. Embora inicialmente disruptivo, esse choque externo pode acelerar os esforços do Brasil para diversificar seus mercados de exportação e fortalecer sua economia interna. Para o setor imobiliário, um mercado doméstico mais robusto, menos dependente da renda impulsionada pelas exportações, pode proporcionar maior estabilidade a longo prazo.

1.2. Reações Iniciais do Governo Brasileiro e do Mercado Financeiro

O governo brasileiro, por meio do Ministro da Fazenda Fernando Haddad, anunciou prontamente um pacote de medidas para atenuar os efeitos da tarifa, incluindo apoio à indústria, preservação de empregos e linhas de crédito para o setor do agronegócio. Haddad enfatizou que o Brasil continuaria negociando com Washington e com organismos internacionais, afirmando que “nunca saímos da mesa; não é agora que vamos sair”. Essa resposta governamental proativa, com o anúncio de planos de contingência e apoio direcionado, visa absorver parte do choque econômico e evitar interrupções generalizadas. Uma estratégia governamental clara, mesmo que seus efeitos totais ainda não sejam visíveis, pode ajudar a estabilizar as expectativas do mercado e reduzir o pânico entre empresas e investidores. Para o setor imobiliário, isso pode significar que, embora algumas indústrias dependentes de exportação possam enfrentar ventos contrários, o apoio governamental pode evitar uma desaceleração econômica mais ampla que tipicamente deprimiria os valores dos imóveis.

O Vice-Presidente, Geraldo Alckmin, realizou reuniões com grandes empresas americanas (como Amazon, Coca-Cola, GM e Caterpillar) que operam no Brasil. Essas empresas expressaram apoio à reversão das tarifas, alertando que tais medidas poderiam “causar danos graves a uma das relações econômicas mais importantes dos Estados Unidos”. Alckmin descreveu a situação como “perde-perde”, ou seja, prejudicial para ambos os lados. A oposição vocal de grandes corporações americanas com operações no Brasil é significativa, pois essas empresas representam poderosos interesses de lobby nos EUA. Essa pressão interna, vinda de empresas que se beneficiam do comércio com o Brasil, pode potencialmente levar a um abrandamento ou até mesmo a uma eventual reversão das tarifas, ou, no mínimo, impedir sua expansão. Para o mercado imobiliário, isso oferece uma perspectiva de um ambiente comercial mais favorável a longo prazo, diminuindo o risco percebido de investir no Brasil.

Em resposta ao decreto americano, o governo brasileiro reafirmou a soberania e os princípios democráticos do país, declarando que “é inaceitável a interferência do governo norte-americano na Justiça brasileira”. As reações iniciais do mercado foram mistas; enquanto ações de empresas isentas, como a Embraer, registraram alta , a cotação geral do dólar fechou em alta no dia do decreto. A Bloomberg Economics estima que as tarifas impostas por Trump globalmente poderiam custar US$ 2 trilhões até 2027, com potencial de reduzir o PIB global em 0,4 a 1 ponto percentual em 2025 e 2026.

2. Impactos na Cadeia de Valor da Construção Civil

Esta seção explora como o “tarifaço” e seus efeitos macroeconômicos se traduzem em pressões de custo diretas e indiretas no setor da construção, influenciando, em última instância, os preços dos imóveis.

2.1. Custo dos Materiais e Mão de Obra: Análise de Índices (SINAPI, INCC-M)

Em Santa Catarina, o Custo Unitário Básico de Construção (CUB/m²) para julho de 2025, referente aos dados de junho de 2025, apresentou os seguintes valores: o CUB Médio Residencial foi de R$ 2.965,54, enquanto o CUB Médio Comercial atingiu R$ 3.170,14. Para o padrão residencial de baixo custo (PIS), o valor total foi de R$ 1.865,52, com R$ 809,11 para materiais e R$ 1.028,03 para mão de obra. Já para um projeto residencial de alto padrão (R1-A), o custo total foi de R$ 3.917,57, sendo R$ 1.597,09 para materiais e R$ 2.227,16 para mão de obra. Esses valores são calculados pelo SindusCon Grande Florianópolis de acordo com a NBR 12.721:2006.

O Índice Nacional de Custo da Construção – Mercado (INCC-M) registrou alta de 0,26% em maio de 2025, uma desaceleração em relação à taxa de 0,59% observada no mês anterior. A taxa acumulada em 12 meses atingiu 7,17%, um avanço expressivo em comparação com maio de 2024, quando o índice acumulava alta de 3,68% no mesmo período. A taxa acumulada do INCC-M de 7,17% indica que o setor da construção já enfrentava uma inflação de custos significativa antes da imposição do “tarifaço”. Isso significa que a indústria entra em um período de maior pressão externa com uma base de custos já elevada. Quaisquer aumentos adicionais de custo devido às tarifas, mesmo que moderados, irão agravar as pressões inflacionárias existentes, tornando mais difícil para os desenvolvedores absorverem os custos e mais provável que os repassem aos consumidores. Isso pode tensionar ainda mais a acessibilidade e, potencialmente, desacelerar o ritmo de novas construções.

Curiosamente, o grupo de “Materiais, Equipamentos e Serviços” dentro do INCC-M apresentou uma queda de 0,07% em maio, revertendo uma alta de 0,37% no mês anterior. A subcategoria “Materiais e Equipamentos” especificamente caiu 0,12%. Essa ligeira desaceleração nos custos de materiais, embora positiva, é improvável que compense totalmente os potenciais aumentos decorrentes dos impactos tarifários ou da desvalorização cambial. O setor permanece altamente vulnerável às flutuações de preços de materiais, e o “tarifaço” pode rapidamente reverter essa tendência positiva, especialmente para componentes importados. O Custo Unitário Básico de Construção (CUB/m²), calculado pelo SindusCon, também é um indicador relevante para o setor.

2.2. Efeitos da Desvalorização do Real e da Dependência de Insumos Importados

A desvalorização do Real, de aproximadamente 10% entre dezembro de 2024 e abril de 2025 , é parcialmente atribuída à fuga de capital para os Estados Unidos, onde as taxas de juros mais altas oferecem investimentos de “baixo risco e alto retorno”. Mesmo que um material de construção específico não seja diretamente tarifado pelos EUA, o “tarifaço” contribui para a incerteza econômica geral e pode exacerbar a depreciação do Real em relação ao dólar. Um Real mais fraco torna todos os materiais importados, independentemente de sua origem, mais caros em termos de moeda local. Este é um canal indireto crítico de impacto.

Uma parcela significativa das Micro e Pequenas Empresas (MPEs) da construção (56%) relatou aumento nos custos de insumos importados (matérias-primas e/ou mercadorias) devido à desvalorização cambial. O setor da construção civil brasileiro depende de materiais importados como aço (especialmente para a tecnologia Steel Frame) e cerâmicas, provenientes principalmente de países como China, Coreia do Sul, Rússia, Turquia, Índia, Espanha, Portugal e Itália.

A crescente adoção de novas tecnologias, como Building Information Modeling (BIM), drones, impressão 3D, Inteligência Artificial (IA) e materiais inteligentes, está em ascensão no setor. Muitas dessas inovações dependem de componentes ou sistemas importados. A modernização do setor da construção civil é crucial para otimizar processos, reduzir custos e aumentar a segurança. No entanto, se o Real continuar a desvalorizar ou se as cadeias de suprimentos globais se tornarem mais caras devido a tensões comerciais , o custo de aquisição e implementação dessas inovações aumentará. Isso pode desacelerar a modernização da indústria brasileira da construção, tornando-a menos competitiva e eficiente a longo prazo, criando um dilema entre absorver custos mais altos para inovar ou atrasar a modernização e o risco de ficar para trás.

2.3. Repasse de Custos para o Preço Final dos Imóveis e o Risco de Adiamento de Projetos

Especialistas, como a empresária Rosimari Pinheiro, especialista em investimentos imobiliários, afirmam que a tarifa de 50% dos EUA pode gerar um “efeito cascata” na cadeia produtiva da construção civil. Ela observa que a medida impactará não apenas os exportadores, mas também insumos utilizados em obras, como aço, alumínio, componentes industriais e até máquinas importadas. O principal impacto indireto previsto é o “aumento no custo das obras, com possível repasse aos preços finais dos imóveis”. Isso, por sua vez, pode “reduzir a demanda, postergar lançamentos e pressionar pequenas e médias construtoras”.

A incerteza gerada pela tarifa também afeta a confiança do investidor nacional, impactando o emprego e o ritmo das construções. Pinheiro destaca que “a construção civil trabalha com planejamento. Quando há instabilidade nos custos, o reflexo imediato é o adiamento de novos projetos ou a elevação do preço final dos imóveis”. O setor busca ativamente alternativas nacionais para materiais, mas essa transição exige apoio e tempo.

O consenso entre os especialistas sobre o repasse dos custos de construção aumentados para o preço final dos imóveis é uma consequência direta e crítica. Isso é particularmente verdadeiro em um mercado onde as margens de lucro podem ser apertadas e a capacidade de absorver choques é limitada, especialmente para pequenas e médias empresas. Essa dinâmica afetará desproporcionalmente a acessibilidade dos imóveis, principalmente para a classe média, que é mais sensível aos aumentos de preços e aos custos de financiamento. Embora o segmento popular (MCMV) possa ser um tanto protegido por subsídios, e o segmento de luxo por um maior poder de compra, o mercado de médio padrão pode experimentar uma desaceleração significativa na demanda e nas vendas, levando a um desempenho de mercado mais segmentado.

Além do aumento quantificável nos custos de materiais, a “incerteza” gerada pelo “tarifaço” é apontada como um fator importante que afeta a confiança do investidor e leva ao adiamento de projetos. Isso sugere que fatores psicológicos e a percepção de risco desempenham um papel significativo. Isso implica que, mesmo que o impacto econômico direto das tarifas se mostre menos severo do que o inicialmente temido, a percepção de instabilidade ainda pode congelar as decisões de investimento e desacelerar a atividade do mercado. Essa abordagem de “esperar para ver” por parte de investidores e desenvolvedores pode levar a uma redução na nova oferta no médio prazo, potencialmente exercendo pressão ascendente sobre os preços do estoque existente se a demanda se mantiver.

Tabela 2: Custo Unitário Básico de Construção (CUB/m²) em Santa Catarina (Grande Florianópolis) – Julho 2025

Fontes: SINDUSCON Grande Florianópolis (CUB/m² dados de Junho/2025, para ser usado em Julho/2025)

Nota: Os valores do CUB/m² não incluem fundações, elevadores, equipamentos específicos, urbanização, impostos, taxas, projetos e remuneração do construtor/incorporador, conforme NBR 12.721:2006.

3. Dinâmica do Crédito e Financiamento Imobiliário

Esta seção examina como o ambiente de taxas de juros prevalecente, particularmente a taxa Selic, e o papel crucial de programas governamentais como o MCMV, moldam a acessibilidade e o custo do financiamento imobiliário, influenciando diretamente a demanda e a atividade do mercado.

3.1. A Taxa Selic e o Custo do Financiamento Imobiliário

A taxa Selic, a taxa básica de juros da economia brasileira, foi mantida em 15% ao ano pelo Comitê de Política Monetária (Copom) em 30 de julho de 2025. Essa decisão foi unânime e marcou uma interrupção no ciclo de aumentos de juros. O mercado amplamente esperava que a Selic permanecesse em 15% até o final de 2025, conforme a pesquisa Focus. O comunicado do Copom mencionou explicitamente que o comitê vinha “acompanhando, com particular atenção, os anúncios referentes à imposição pelos Estados Unidos de tarifas comerciais ao Brasil, reforçando a postura de cautela em cenário de maior incerteza”. Essa declaração do Copom estabelece uma relação causal direta entre as tarifas dos EUA e a manutenção de uma taxa Selic elevada. Isso significa que o “tarifaço” não é apenas um choque comercial externo, mas também um fator que influencia a política monetária interna.

Para efeito de comparação, a taxa Selic era de 8,79% em abril de 2025. Em maio de 2025, as taxas de financiamento imobiliário nos principais bancos brasileiros variavam entre 11,29% e 13,50% + TR ao ano. No entanto, taxas reguladas específicas (pós-fixadas, referenciadas em TR) mostram valores mais baixos, como a Caixa Econômica Federal em 7,57% e o Banco do Brasil em 8,88% para junho de 2025. Essa discrepância provavelmente reflete diferentes modalidades, com as taxas reguladas frequentemente vinculadas a programas subsidiados.

Uma Selic alta eleva o custo do financiamento imobiliário, reduzindo o poder de compra das famílias e levando à diminuição da demanda por imóveis. Isso também torna os investimentos de renda fixa mais atraentes, desviando capital do setor imobiliário. A manutenção da Selic em 15%, influenciada pelas tarifas, se traduz diretamente em custos de empréstimo mais altos para o setor imobiliário. Isso continuará a desaquecer a demanda por financiamentos convencionais, tornando a aquisição de imóveis mais desafiadora para a maioria da população e, potencialmente, direcionando a demanda para mercados de aluguel ou programas subsidiados.

A significativa diferença entre as taxas de financiamento do mercado geral (11,29-13,50% + TR) e as taxas “reguladas” mais baixas (7,57% para a Caixa, 8,88% para o BB) aponta para um mercado de crédito altamente segmentado. As taxas mais baixas são provavelmente indicativas de programas subsidiados, como o MCMV. Essa bifurcação significa que, enquanto o mercado mais amplo enfrenta custos de financiamento proibitivos, segmentos específicos (por exemplo, famílias de baixa e média renda elegíveis para o MCMV) ainda têm acesso a crédito mais acessível. Isso reforça o papel do MCMV como um motor de mercado crucial, mas também destaca a crescente lacuna na acessibilidade à moradia para aqueles que não se enquadram nesses programas específicos.

Tabela 3: Taxas de Juros para Financiamento Imobiliário (Maio/Junho 2025) – Principais Bancos

Fontes: MySide , Banco Central do Brasil , Imobiliatto

3.2. O Papel Estratégico do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV)

O programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) foi o principal motor do crescimento do mercado imobiliário no primeiro trimestre de 2025, respondendo por mais da metade dos lançamentos (53%) e por 47% das vendas de imóveis residenciais novos. As vendas no âmbito do MCMV aumentaram 40,9% e os lançamentos 31,7% em comparação com o primeiro trimestre de 2024.

O programa oferece condições de financiamento mais acessíveis, com juros reais próximos de zero e taxas nominais variando de 4% a 8,16% ao ano, significativamente mais baixas do que os 12% do mercado tradicional. O tempo médio de escoamento da oferta dentro do programa caiu para 6,5 meses, indicando uma demanda forte e crescente no segmento de habitação popular. A participação do MCMV, com sua esmagadora parcela de lançamentos e vendas e seu rápido giro de estoque , demonstra seu papel crítico. Em um ambiente de alta taxa de juros, agravado pela incerteza induzida pela tarifa, as taxas subsidiadas do MCMV fornecem um suporte essencial para a demanda, especialmente para famílias de baixa renda. O programa atua como uma força contracíclica, sustentando a atividade do mercado e evitando uma desaceleração mais severa. Sua força contínua é fundamental para a saúde geral do setor imobiliário. Quaisquer mudanças políticas ou restrições de financiamento ao MCMV, ou aos recursos do FGTS que o sustentam , teriam um impacto muito mais devastador do que o próprio “tarifaço” na maior parte do mercado.

O governo pretende financiar 3 milhões de imóveis por meio do MCMV até 2026. O programa também tem um impacto significativo na geração de empregos no setor da construção. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) projeta um crescimento de 2,3% para o setor da construção civil em 2025, impulsionado em grande parte pelo MCMV e por projetos já em andamento. No entanto, a CBIC também expressou preocupação com o crédito para consumidores da classe média e a necessidade de proteger os recursos do FGTS, essenciais para o MCMV. Embora a demanda por imóveis do MCMV seja robusta, o “tarifaço” e a desvalorização cambial podem aumentar o custo dos materiais para esses projetos. Isso cria uma tensão entre a forte demanda e os potenciais aumentos nos custos de construção para os desenvolvedores. Construtoras no segmento MCMV podem enfrentar margens comprimidas ou ser forçadas a desacelerar projetos se os custos de materiais aumentarem significativamente e não puderem ser totalmente absorvidos ou repassados dentro dos limites de preço do programa. Isso pode levar a uma futura escassez de oferta no segmento popular, mesmo com alta demanda, potencialmente agravando o déficit habitacional.

3.3. Acessibilidade ao Crédito e Poder de Compra das Famílias

As altas taxas da Selic reduzem o poder de compra das famílias ao encarecer o crédito. A inflação, por sua vez, corrói ainda mais o poder de compra, impactando negativamente a capacidade de adquirir imóveis, especialmente se os salários não acompanharem o aumento dos preços.

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é uma ferramenta crucial para muitos brasileiros na aquisição de imóveis. O saldo acumulado pode ser usado para dar entrada no financiamento, amortizar ou quitar o saldo devedor de um financiamento existente, ou pagar parte das prestações mensais. A capacidade de usar o FGTS para vários aspectos do financiamento imobiliário aumenta significativamente a acessibilidade, especialmente para segmentos que lutam com altas taxas de juros e inflação. Isso faz do FGTS uma contramedida direta aos impactos negativos do “tarifaço” e da Selic elevada. A disponibilidade e a estabilidade contínuas dos fundos do FGTS são primordiais para manter a demanda no mercado imobiliário, especialmente para compradores de primeira viagem e famílias de baixa renda. Quaisquer mudanças políticas que restrinjam o uso do FGTS ou desviem seus recursos minariam severamente a resiliência do mercado.

A elegibilidade para o uso do FGTS exige um mínimo de três anos de trabalho com carteira assinada, não ser proprietário de outro imóvel residencial na cidade pretendida e que o imóvel seja para moradia própria e dentro de limites de valor específicos. Em um ambiente de altas taxas de juros, as classes média e baixa são as mais impactadas, pois dependem fortemente do financiamento imobiliário. Esse cenário tende a aumentar a demanda por programas de habitação popular devido a subsídios e condições de crédito mais favoráveis. O efeito combinado da Selic alta, da inflação e do “tarifaço” (indiretamente, através da moeda e do repasse de custos) afeta desproporcionalmente o poder de compra das classes média e baixa. Embora o MCMV e o FGTS ofereçam um suporte para alguns, aqueles que não se enquadram nesses critérios de elegibilidade específicos enfrentam condições cada vez mais difíceis. Isso pode levar a uma crescente lacuna na acessibilidade à moradia, com um segmento crescente da população sendo excluído do mercado convencional. Também sugere que o mercado de aluguel permanecerá aquecido como uma alternativa viável para muitos, potencialmente elevando ainda mais os preços dos aluguéis.

4. Análise da Demanda e Valorização do Mercado Imobiliário Brasileiro

Esta seção avalia o desempenho geral do mercado imobiliário brasileiro, examinando vendas, lançamentos e valorização de preços em diferentes segmentos e regiões, considerando os fatores subjacentes da demanda, como o déficit habitacional.

4.1. Desempenho Geral: Vendas, Lançamentos e Valorização (Índice FipeZAP, ABRAINC)

O mercado imobiliário brasileiro demonstrou forte desempenho em 2024, com as vendas de imóveis novos aumentando 11,8% em comparação com 2023, atingindo o maior patamar de vendas registrado desde 2014. No primeiro trimestre de 2025, o número de unidades residenciais novas lançadas cresceu 61,7% em relação ao primeiro trimestre de 2024, com as vendas subindo 5,9%.

O Índice FipeZAP de Venda Residencial registrou uma valorização média de 3,33% no primeiro semestre de 2025, superando a inflação medida pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) de 3,01% para o mesmo período. No acumulado dos últimos 12 meses, os aluguéis residenciais valorizaram em média 11,02%, também acima do IPCA (+5,35%) e do IGP-M (+4,39%). Os aluguéis comerciais também apresentaram forte desempenho, com um aumento acumulado de 4,34% no primeiro semestre de 2025, superando a valorização das vendas comerciais (1,68%) e o IPCA (2,99%).

A valorização consistente dos preços dos imóveis residenciais e, especialmente, dos preços de aluguel acima da inflação do IPCA indica que o setor imobiliário está efetivamente mantendo, e em muitos casos aumentando, seu valor real. Isso o posiciona como uma forte proteção contra a inflação , tornando-o atraente para investidores. Apesar das incertezas macroeconômicas introduzidas pelo “tarifaço” e pela Selic alta, a capacidade do mercado de superar a inflação sugere uma força subjacente e demanda contínua. Isso reforça a tendência cultural brasileira de ver o imóvel como um ativo de refúgio seguro.

Cidades como Vitória (ES) lideraram a valorização residencial no primeiro semestre de 2025 com um aumento de 11,88%, seguida por Salvador (BA) com 9,86%. Curitiba (+18,0%), Salvador (+16,38%) e Belo Horizonte (+12,53%) foram as capitais com os maiores aumentos em 2024. A valorização significativamente maior dos preços de aluguel (residencial 5,66%, comercial 4,34%) em comparação com os preços de venda (3,33%) sugere que os altos custos de financiamento estão empurrando uma parcela de potenciais compradores para o mercado de aluguel. Isso aumenta a demanda por aluguéis e, consequentemente, os preços dos aluguéis. Essa mudança no mercado cria oportunidades para investidores focados em renda de aluguel e valorização de ativos a longo prazo por meio de rendimentos de aluguel. No entanto, também significa um desafio para as aspirações de compra da casa própria para aqueles que não podem arcar com o alto custo do financiamento, potencialmente agravando o déficit habitacional para certas faixas de renda.

Tabela 4: Desempenho do Mercado Imobiliário Residencial (FipeZAP) – 1º Semestre 2025 vs. Inflação

Fontes: FipeZAP

4.2. Segmentos de Mercado: Popular, Médio e Alto Padrão

O desempenho positivo do mercado em 2024 foi impulsionado tanto pelo segmento Minha Casa Minha Vida (MCMV), que representa a habitação popular, quanto pelo segmento de Médio e Alto Padrão (MAP). O MCMV, em particular, apresentou crescimento recorde em lançamentos e vendas.

O mercado imobiliário de luxo e superluxo está experimentando um crescimento exponencial, com um aumento de 57,2% no número de unidades lançadas e um crescimento de 88,9% no Valor Geral de Vendas (VGV) no primeiro trimestre de 2025 em comparação com o primeiro trimestre de 2024. Embora as propriedades de luxo representem apenas 3,1% das unidades lançadas, elas foram responsáveis por uma parcela substancial de 22,5% do VGV total no primeiro trimestre de 2025. O perfil dos compradores de luxo está se diversificando, com uma demanda crescente por qualidade de vida, segurança, localização estratégica e características sustentáveis.

As taxas de juros elevadas impactam desproporcionalmente as classes média e baixa, que dependem mais do financiamento imobiliário. Nesse cenário, o segmento popular, apoiado por subsídios governamentais, tende a ter maior demanda. Imóveis de alto padrão, no entanto, tendem a manter ou até aumentar seu valor devido ao maior poder de compra de sua clientela. Os dados mostram claramente um desempenho robusto em dois segmentos distintos: habitação popular (MCMV), impulsionada por subsídios e déficit inerente, e habitação de luxo, impulsionada por indivíduos de alto patrimônio líquido em busca de qualidade de vida e proteção contra a inflação. Essa estrutura de mercado em “barra” sugere que esses dois extremos são menos sensíveis às pressões econômicas gerais (como Selic alta e incerteza tarifária) que afetam o segmento médio. Isso implica que as estratégias de investimento devem ser adaptadas a esses segmentos específicos. Enquanto o mercado de renda média pode enfrentar mais desafios e um crescimento mais lento, os segmentos popular e de luxo oferecem demanda e valorização mais previsíveis, embora por razões diferentes e com perfis de risco distintos.

Apesar de representar uma pequena porcentagem do total de unidades lançadas (3,1%), as propriedades de luxo e superluxo contribuem com uma parcela desproporcionalmente alta do VGV total (22,5%). Isso indica que o segmento de luxo, embora seja um nicho, é extremamente valioso e lucrativo. O crescimento desse segmento sugere uma busca por qualidade e segurança por parte de investidores ricos, que podem ver imóveis de alto padrão como uma reserva de valor superior em tempos de incerteza econômica. Isso o torna um alvo atraente para desenvolvedores e investidores com acesso a essa clientela e capital específicos.

4.3. Tendências Regionais e Destaques (Santa Catarina, Rio de Janeiro, São Paulo)

Santa Catarina consolida sua posição como o estado com o mercado imobiliário mais valorizado do Brasil. Balneário Camboriú lidera o ranking nacional com um preço médio de R$ 14.206/m², tendo valorizado 10,70% nos últimos 12 meses. Itapema (R$ 13.735/m², +9,86%), Itajaí (R$ 12.192/m²) e Florianópolis (R$ 11.971/m²) também se destacam. As áreas costeiras do estado são particularmente fortes.

O setor do agronegócio é um comprador significativo de imóveis de luxo em Santa Catarina, representando cerca de 30% da demanda em Balneário Camboriú e região. No entanto, o “tarifaço” levou alguns investidores do agronegócio a adiar compras devido às perdas esperadas. Essa cautela e o adiamento de compras por parte de investidores do agronegócio em Balneário Camboriú ligam diretamente o “tarifaço” a uma mudança no comportamento de investimento regional. Isso sugere que o capital pode fluir de regiões fortemente dependentes de setores afetados para áreas mais diversificadas ou menos expostas. Isso pode levar a um reequilíbrio dos investimentos entre os estados brasileiros. Regiões com economias diversificadas ou aquelas que atraem capital estrangeiro (potencialmente via Golden Visa) podem ver um aumento no interesse, enquanto aquelas com exposição concentrada a setores de exportação afetados podem experimentar uma desaceleração temporária nas transações de alto valor.

O mercado imobiliário do Rio de Janeiro cresceu 8,6% em vendas no primeiro trimestre de 2025 em comparação com 2024, tornando-se o segundo maior do país. Unidades compactas (estúdios, <45m²) impulsionam esse crescimento, respondendo por 40% dos lançamentos e 27,8% das vendas. O mercado de luxo no Rio também está em expansão, com um aumento de 40,69% nos lançamentos de alto padrão em 2024, liderado por Leblon e Ipanema.

O mercado de São Paulo registrou um aumento de 6,56% em 2024 , com cidades como Sorocaba, Santo André, Campinas e Paulínia apresentando forte demanda e oportunidades de investimento, impulsionadas por fatores como qualidade de vida e melhor custo-benefício. Os dados demonstram que o “tarifaço” e as condições econômicas mais amplas não impactam todas as regiões de forma uniforme. Enquanto o mercado de luxo de Santa Catarina é altamente valorizado , sua dependência do capital do agronegócio o torna singularmente vulnerável aos efeitos da tarifa, levando a compras adiadas. Enquanto isso, o crescimento do Rio de Janeiro é impulsionado por unidades compactas e luxo, e o de São Paulo por cidades do interior. Uma perspectiva nacional “pós-tarifaço” deve ser desagregada regionalmente. Investidores e desenvolvedores precisam realizar análises regionais detalhadas para identificar oportunidades localizadas (por exemplo, unidades compactas em centros urbanos, cidades de médio porte com boa infraestrutura) e riscos (por exemplo, regiões fortemente dependentes de setores de exportação afetados).

Tabela 5: Cidades com Maior Valorização do Metro Quadrado no Brasil – Março 2025

Fontes: FipeZAP

4.4. O Déficit Habitacional como Fator de Demanda Persistente

O Brasil enfrenta um déficit habitacional significativo, estimado em 6,2 milhões de domicílios em 2022 e 5,9 milhões em maio de 2025 , segundo a Fundação João Pinheiro. Isso indica uma necessidade persistente e substancial por moradia adequada. Uma alta porcentagem de famílias brasileiras (61%) gasta mais de 30% de sua renda com aluguel, o que é considerado excessivo. A magnitude e a persistência do déficit habitacional no Brasil representam um motor de demanda fundamental e inelástico para o mercado imobiliário. Essa demanda estrutural subjacente fornece um piso robusto para a atividade do mercado, mesmo quando confrontado com choques externos como o “tarifaço” ou desafios internos como altas taxas de juros. Isso implica uma necessidade contínua de novas construções e vendas de imóveis, particularmente nos segmentos acessíveis (MCMV). Sugere que quaisquer desacelerações devido a fatores externos provavelmente serão temporárias ou restritas a nichos de mercado específicos e menos essenciais, uma vez que a necessidade básica de moradia permanece não atendida para milhões de pessoas.

O programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) desempenha um papel crucial na abordagem desse déficit, promovendo o acesso à moradia digna para famílias de baixa e média renda por meio de subsídios e financiamento facilitado. O déficit habitacional impulsiona uma necessidade contínua de novas moradias, estimulando o setor da construção e gerando empregos. Sanar o déficit poderia implicar investimentos de R$ 228,7 bilhões.

Apesar do déficit, havia quase 12 milhões de residências vagas no Brasil em 2022, de acordo com o Censo do IBGE. A existência de quase 12 milhões de residências vagas ao lado de um déficit habitacional significativo revela um problema complexo que não se trata apenas de oferta insuficiente. Aponta para questões de acessibilidade, incompatibilidade de localização, especulação imobiliária ou infraestrutura inadequada. Isso destaca que simplesmente construir mais casas pode não resolver totalmente o déficit. As políticas precisam abordar fatores como acesso ao crédito, planejamento urbano e, potencialmente, desincentivar a vacância especulativa para realmente preencher a lacuna entre o estoque disponível e as necessidades das famílias. Isso também sugere que a resiliência do mercado é impulsionada mais pela demanda efetiva (aqueles que podem pagar ou são subsidiados) do que pela necessidade absoluta.

5. Oportunidades e Desafios para Investidores Estrangeiros

Esta seção analisa o cenário para o investimento estrangeiro no mercado imobiliário brasileiro, focando em novas iniciativas governamentais e fluxos de investimento existentes, e como estes podem interagir com o ambiente pós-tarifaço.

5.1. O “Golden Visa Brasileiro” e o Potencial de Atração de Capital

O Brasil está implementando seu “Golden Visa Brasileiro”, um visto permanente destinado a estrangeiros que investem no mercado imobiliário do país. Essa iniciativa, criada inicialmente em 2018, mas efetivamente lançada em março de 2025 , visa atrair investidores internacionais e estimular o setor imobiliário nacional. O lançamento efetivo do Golden Visa em março de 2025 é notavelmente oportuno, precedendo a implementação da tarifa em agosto de 2025. Isso sugere uma estratégia proativa do governo brasileiro para atrair capital estrangeiro e compensar o potencial sentimento negativo ou a saída de capital causada pelo “tarifaço” ou outras incertezas macroeconômicas. O Golden Visa pode atuar como uma nova e significativa fonte de demanda, particularmente para imóveis de alto padrão, injetando capital fresco no mercado e potencialmente diversificando a base de investidores além das fontes domésticas tradicionais. Isso pode proporcionar um grau de isolamento contra flutuações econômicas locais.

Para se qualificar, os estrangeiros devem adquirir imóveis com valores mínimos estabelecidos: R$ 1 milhão nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste, e R$ 700 mil nas regiões Norte e Nordeste. O programa concede o direito de residir regularmente no Brasil e é inspirado em modelos de sucesso como o Golden Visa de Portugal, que gerou mais de 6,5 bilhões de euros em investimentos. O programa é esperado para impulsionar o turismo imobiliário e organizar a posição do Brasil nas rotas de investimento internacional. Os limites de investimento diferenciados (R

$1MparaSul/Sudeste/Centro-OesteversusR$700k para Norte/Nordeste) indicam uma política deliberada para incentivar o investimento estrangeiro em regiões menos desenvolvidas ou economicamente diversificadas. Isso pode levar a um desenvolvimento imobiliário regional mais equilibrado e à valorização em todo o Brasil, em vez de concentrar o investimento apenas nos pontos de acesso tradicionais. Apresenta uma oportunidade estratégica para desenvolvedores e investidores que buscam maior potencial de crescimento em mercados regionais emergentes.

5.2. Fluxo de Investimento Estrangeiro no Setor Imobiliário

Em 2024, imigrantes investiram R$ 283,2 milhões em imóveis brasileiros. Cidadãos dos EUA foram os principais investidores (R$ 65,7 milhões), seguidos por franceses (R$ 39,9 milhões), italianos (R$ 39,5 milhões), alemães (R$ 29,7 milhões) e britânicos (R$ 11,5 milhões). Os estados mais atraentes para o investimento imobiliário estrangeiro em 2024 foram Rio de Janeiro (R$ 125,2 milhões), São Paulo (R$ 56,4 milhões) e Santa Catarina (R$ 23,2 milhões).

O Brasil é o segundo maior investidor no programa Golden Visa de Portugal, com 1.238 autorizações para brasileiros entre 2012 e julho de 2023, superando os investidores dos EUA (729 autorizações). Apesar da imposição de tarifas pelo governo dos EUA sobre produtos brasileiros, cidadãos americanos foram os principais investidores estrangeiros em imóveis brasileiros em 2024. Isso sugere que as decisões de investimento privado por indivíduos podem estar amplamente desvinculadas das tensões políticas intergovernamentais ou disputas comerciais. Os investidores são provavelmente impulsionados pelos fundamentos do mercado e pelas oportunidades de longo prazo. Isso oferece uma perspectiva positiva para o potencial do programa Golden Visa em atrair capital dos EUA e de outros países, já que investidores privados parecem manter a confiança no potencial de valorização do mercado imobiliário brasileiro e como um porto seguro, mesmo em meio a atritos geopolíticos.

Investidores estrangeiros aumentaram significativamente sua participação no mercado de ações brasileiro (B3) em 2025, com uma entrada líquida de R$ 21,52 bilhões até o final de maio, revertendo uma saída de R$ 24,2 bilhões em 2024. Isso indica um apetite renovado por ativos brasileiros em meio a desafios globais. Isso sugere que o “tarifaço” pode ser visto por alguns investidores estrangeiros como uma questão específica e direcionada, em vez de uma ameaça sistêmica à economia brasileira como um todo ou ao seu clima de investimento. O ambiente macroeconômico geral pode ser percebido como em melhoria, tornando o setor imobiliário uma parte atraente de um portfólio diversificado.

6. Perspectivas e Recomendações Estratégicas

Esta seção final sintetiza a análise para fornecer projeções futuras para os preços dos imóveis e oferecer recomendações acionáveis para os principais stakeholders do mercado imobiliário brasileiro na era pós-tarifaço.

6.1. Projeções para os Preços dos Imóveis no Curto e Médio Prazo

Os preços dos imóveis valorizaram em 2024, superando a inflação, mas espera-se uma “evolução mais branda” em 2025, mais alinhada com a inflação. O Índice FipeZAP de Venda Residencial mostrou uma valorização de 3,33% no primeiro semestre de 2025, ligeiramente acima do IPCA de 3,01%. Os preços de aluguel, no entanto, superaram significativamente os preços de venda e a inflação. Embora 2024 tenha registrado uma forte valorização, o consenso para 2025 aponta para uma “evolução mais branda”, alinhada com a inflação , apesar de o primeiro semestre de 2025 ainda mostrar preços superando o IPCA. Isso sugere que o mercado continuará a oferecer retornos reais, mas em um ritmo mais sustentável do que no ano anterior. O “tarifaço” e a Selic alta atuarão como forças moderadoras. Essa perspectiva implica que o mercado imobiliário permanece um investimento viável para a preservação de capital e crescimento moderado, particularmente como uma proteção contra a inflação. No entanto, os investidores devem moderar as expectativas de ganhos especulativos rápidos e focar no valor de longo prazo.

A CBIC projeta um crescimento de 2,3% para o setor da construção em 2025, impulsionado por projetos em andamento e pelo programa MCMV. Especialistas observam que o “tarifaço” levou alguns investidores, particularmente do setor do agronegócio, a adiar compras de imóveis, criando instabilidade e cautela em certos mercados de alto padrão, como Balneário Camboriú. A instabilidade nos custos devido às tarifas pode levar ao adiamento de novos projetos ou a um aumento no preço final dos imóveis. O mercado deve ser mais cauteloso em 2025 devido às projeções de aumento do IPCA e da Selic. A potencial postergação de novos projetos devido à instabilidade de custos pode levar a uma redução na nova oferta no médio prazo. Concomitantemente, o alto custo de financiamento está deslocando a demanda para aluguéis. Uma oferta restrita de novas unidades, combinada com uma demanda sustentada (impulsionada pelo déficit e pelo transbordamento do mercado de aluguel), pode exercer pressão ascendente sobre os preços dos imóveis existentes. Essa dinâmica sugere que, embora os volumes de transação possam ser afetados, a estabilidade de preços e até mesmo a valorização podem ser mantidas devido a desequilíbrios entre oferta e demanda.

6.2. Estratégias para Construtoras e Incorporadoras

Para navegar no cenário pós-tarifaço, construtoras e incorporadoras devem adotar estratégias multifacetadas:

• Intensificar a busca por alternativas nacionais de materiais para reduzir a dependência de importações e mitigar os efeitos cambiais. O “tarifaço” ressalta a vulnerabilidade da cadeia de suprimentos da construção a choques externos e flutuações cambiais. A recomendação de intensificar a busca por alternativas nacionais não se trata apenas de custo, mas de resiliência estratégica. Desenvolvedores que diversificarem com sucesso sua origem de materiais e reduzirem a dependência de componentes importados obterão uma vantagem competitiva significativa, estando menos expostos a futuras guerras comerciais ou volatilidade cambial. Essa estratégia de longo prazo contribuirá para custos de projeto e prazos de entrega mais estáveis.
• Focar nos segmentos resilientes MCMV e MAP, que continuam a impulsionar vendas e lançamentos.
• Oferecer condições de pagamento mais flexíveis para atrair compradores afetados pelos altos custos de financiamento.
• Priorizar o lançamento de “projetos diferenciados com grande potencial” em vez de buscar um crescimento rápido e em larga escala. A recomendação de focar em “projetos diferenciados” e “organizar a casa” em vez de buscar “crescimento grande e rápido” sugere uma mudança de estratégias orientadas por volume para estratégias orientadas por valor. Esta é uma resposta direta a um ambiente macroeconômico mais cauteloso. Isso implica que os desenvolvedores precisarão ser mais seletivos em seu pipeline de projetos, enfatizando qualidade, propostas de venda exclusivas (por exemplo, sustentabilidade, tecnologia, comodidades ) e prudência financeira. Isso pode levar a um mercado mais maduro e menos especulativo no médio prazo.
• Melhorar a governança interna, gestão financeira e contabilidade para aumentar a eficiência e preparar-se para futuras ondas de crescimento.
• Explorar novas alternativas de crédito através do mercado de capitais, potencialmente via fintechs que conectam o setor imobiliário a investidores.
• Atender à demanda por imóveis prontos para morar, que está crescendo devido à preferência dos compradores por praticidade.
• Integrar sustentabilidade, digitalização, conceitos de cidades inteligentes e espaços multifuncionais nos projetos para atender às demandas crescentes dos compradores e reduzir custos operacionais.

6.3. Recomendações para Investidores

Para investidores no mercado imobiliário brasileiro, as seguintes recomendações são pertinentes:

• Diversificar e Proteger: Embora as altas taxas da Selic tornem os investimentos de renda fixa atraentes , o mercado imobiliário continua sendo um ativo forte de longo prazo para a preservação de capital e proteção contra a inflação. Considere um portfólio equilibrado.
• Segmentos Resilientes: Focar no segmento de habitação popular (MCMV) devido à sua forte demanda subjacente e apoio governamental, e no mercado de luxo, que demonstra resiliência e alta valorização.
• Oportunidades de Aluguel: Dada a crescente demanda por aluguéis devido aos altos custos de financiamento, estratégias de compra para alugar nos setores residencial e comercial podem gerar retornos atraentes.
• Especificidade Regional: Investir em cidades e regiões que demonstram valorização consistente e forte demanda local, como as áreas costeiras de Santa Catarina (Balneário Camboriú, Itapema ), bairros específicos no Rio de Janeiro (Leblon, Ipanema ) e cidades do interior de São Paulo em crescimento (Campinas, Sorocaba ). É prudente ter cautela em regiões fortemente expostas a setores diretamente impactados pelo “tarifaço” (por exemplo, mercados de luxo dependentes do agronegócio em SC, onde investidores estão adiando compras ). A performance bifurcada do mercado (forte nos segmentos popular e de luxo, desafiada no médio) e as variações regionais significam que uma abordagem de investimento “tamanho único” é insuficiente. Os investidores devem alinhar suas estratégias com segmentos de mercado específicos e seus impulsionadores e riscos únicos. Isso exige uma análise de investimento mais sofisticada, indo além das tendências gerais do mercado para identificar submercados ou tipos de propriedade específicos que estão mais bem posicionados para prosperar no ambiente pós-tarifaço. Por exemplo, a habitação popular oferece estabilidade, enquanto o luxo oferece valorização de alto valor.
• Aproveitar o Golden Visa (para investidores estrangeiros): O recém-efetivado Golden Visa oferece um caminho claro para o investimento imobiliário vinculado à residência, particularmente atraente dados os fundamentos do mercado brasileiro e o potencial de valorização a longo prazo.
• Orientação Profissional: Buscar aconselhamento jurídico e imobiliário especializado, especialmente para investimentos estrangeiros e estruturas complexas como holdings patrimoniais, para otimizar a eficiência fiscal e garantir a conformidade. A cautela e o adiamento de compras por parte de alguns investidores, especialmente aqueles ligados a setores de exportação afetados , podem criar quedas temporárias ou um crescimento de preços mais lento em certos segmentos de alto padrão ou regiões. Para investidores bem capitalizados e não diretamente impactados pelas tarifas, essa reticência temporária de outros pode apresentar oportunidades estratégicas de compra para adquirir imóveis a preços mais favoráveis antes que o mercado se ajuste totalmente ou que novos fluxos de capital (por exemplo, via Golden Visa) se materializem completamente.

6.4. Considerações Finais

O mercado imobiliário brasileiro demonstra notável resiliência, enraizada em um persistente déficit habitacional, programas governamentais robustos e uma afinidade cultural por ativos tangíveis. Embora o “tarifaço” introduza novas incertezas, seu impacto econômico direto é parcialmente mitigado por extensas isenções e medidas governamentais proativas.

Os principais desafios decorrem da manutenção da alta taxa Selic, que eleva os custos de financiamento e desloca a demanda para aluguéis e habitação subsidiada, e do potencial aumento dos custos de construção devido à desvalorização cambial e às pressões na cadeia de suprimentos. No entanto, o forte desempenho do MCMV, o crescimento exponencial no segmento de luxo e a implementação estratégica do “Golden Visa Brasileiro” apresentam oportunidades significativas. Os mercados regionais mostram tendências diversas, exigindo uma análise granular.

Em conclusão, embora o ambiente “pós-tarifaço” exija cautela e adaptação estratégica, os fundamentos subjacentes do mercado imobiliário brasileiro sugerem uma valorização contínua, embora moderada. O sucesso dependerá da compreensão da segmentação do mercado, das dinâmicas regionais e do aproveitamento de novas vias de investimento, particularmente o capital estrangeiro.

Fontes:

CUB

https://www.sindusconbc.com.br/cub/